{ "version": "https:\/\/jsonfeed.org\/version\/1.1", "title": "Александр Яковцев: posts tagged можноподругому", "_rss_description": "Блог Александра Яковцева", "_rss_language": "en", "_itunes_email": "", "_itunes_categories_xml": "", "_itunes_image": "", "_itunes_explicit": "", "home_page_url": "https:\/\/blog.yakovtsev.ru\/tags\/mozhnopodrugomu\/", "feed_url": "https:\/\/blog.yakovtsev.ru\/tags\/mozhnopodrugomu\/json\/", "icon": "https:\/\/blog.yakovtsev.ru\/pictures\/userpic\/userpic@2x.jpg?1568762554", "authors": [ { "name": "Александр Яковцев", "url": "https:\/\/blog.yakovtsev.ru\/", "avatar": "https:\/\/blog.yakovtsev.ru\/pictures\/userpic\/userpic@2x.jpg?1568762554" } ], "items": [ { "id": "38", "url": "https:\/\/blog.yakovtsev.ru\/all\/matematika-pro-ipoteku\/", "title": "Математика про ипотеку", "content_html": "
\n\"\"\n<\/div>\n

Поступил интересный вопрос на тему ипотеки. Я со всеми спорю и доказываю, что ипотека — это зло. Все собирался сесть все посчитать в качестве доказательства. Сел. Считаю.<\/p>\n

Вводные<\/h2>\n

Определимся с цифрами. Квартиры и условия бывают разными. Чтобы не путаться возьмем одинаковые условия и стоимости.<\/p>\n

Квартира<\/h3>\n

Квартира 2-х комнатная в старом доме на Юго-Западе Москвы стоит 11 000 000 ₽.
\nРост недвижимости возьмем примерно 3% в год → за 10 лет удорожание на 34%, стоимость квартиры с 11 млн ₽ поднимется до 14 740 000 ₽.<\/p>\n

Аренда такой квартиры стоит 50 000 ₽ в месяц с хорошим ремонтом и условиями. Допустим каждый год цена аренды растет тоже 3%. За 10 лет стоимость аренды вырастит до 67 000 ₽ в месяц. За десятилетие средняя ставка будет 58 500 ₽ — ее и возьмем для рассчетов.<\/p>\n

Доход с депозита в рублях в банке 6% годовых. Брал с сайта Сбербанка.<\/p>\n

Зарплата семьи 250 000 ₽ и не индексируется за десятилетие. Тоже брал с потолка, но чтобы калькулятор сбербанка позволил взять ипотеку с платежом 20% и на 10 лет за 11 млн ₽.<\/p>\n

Допустим скопить (занять, попросить, украсть) удалось 2 200 000 ₽. Эти деньги свободны и их можно потратить либо на первоначальный взнос, либо положить в банк.<\/p>\n

Теперь к расчетам.<\/p>\n

Вариант 1: ипотека<\/h2>\n

Данные взяты с калькулятора ипотеки на сайте Сбербанка.<\/p>\n

\n
\n

Первоначальный взнос 2 200 000 ₽
\nСрок кредита\t 120 мес.
\nСумма кредита\t 8 800 000 ₽
\nСтавка\t 13,5%
\nЕжемесячный платеж 134 000 ₽
\nСумма переплаты\t 7 200 000 ₽<\/p>\n<\/blockquote>\n<\/blockquote>\n

Итого сумма кредита плюс проценты по нему за 10 лет: 8,8 млн + 7,2 млн = 16 млн ₽.<\/p>\n

Стоимость самой квартиры, взятой в ипотеку обойдется в 16 млн кредита + 2,2 млн первоначальный взнос взнос = 18,2 млн ₽.<\/p>\n

С учетом роста стоимости квартиры по 3% в год, как условились в начале. Квартира станет дороже на 34%, стоимость будет 14 740 000 ₽. Но купим мы её за 18 200 000 ₽. Т.е. убыток от всей это сделки составит 3 460 000 ₽. Мы в минусе.<\/p>\n

Вариант 2: копим и снимаем<\/h2>\n

За 10 лет на аренду уйдет 58 500 ₽ * 120 месяцев = 7 020 000 ₽.<\/p>\n

Вместо первоначального взноса положим наши 2,2 млн ₽ на счет в Сбербанк под 6% годовых. Через 10 лет там накопиться с учетом процентов 3,9 млн ₽.<\/p>\n

За ипотеку каждый месяц мы должны были платить 134 000 ₽. Сейчас мы снимаем квартиру и платим за аренду квартиры 58 500 ₽ в месяц. 134 000 – 58 500 = 75 500 ₽ остается нам. Мы их тоже кладем каждый месяц на депозит. За 10 лет скопится, с учетом ежемесячного пополнения и процентов, 12 373 000 ₽, также при 6% годовых.<\/p>\n

Итого через 10 лет на депозитах будет 12 373 000 ₽ + 3 900 000 ₽ = 16 273 000 ₽.<\/p>\n

Получается, если мы решим купить квартиру мы должны будем потратить 14 740 000 ₽, хотя 10 лет назад она бы стоила 11 000 000 ₽. Все равно мы ее купим, и останется еще денег: 16 273 000 ₽ – 14 740 000 ₽ = 1 533 000 ₽. Мы в плюсе.<\/p>\n

Вывод<\/h2>\n

Резюмирую. Через 10 лет оба варианта принесут квартиру. Правда в первом варианте вы будете жить в ней изначально. Во втором вам прийдется либо переехать в нее со съемной, либо просто сдавать, а жить продолжать в съемной. Только вот взяв ипотеку, вы переплатите за квартиру. Даже с учетом ее возможного роста.<\/p>\n

UPD 29.08.16<\/h3>\n

Поговорил с другом финансистом. Он сказал что у меня пара ошибок в расчетах.
\nЯ учел инфляцию в росте цены квартиры и в росте арендной ставки, но не учел, что во вкладах тоже будет инфляция. Т.е. реальная ставка будет не 6% годовых, а 3% (т.к. 3% съесть инфляция).
\nПоэтому в варианте снимать и копить получиться заработать не 16 273 000, а примерно на 2,5 млн меньше, те 13 750 000 ₽.<\/p>\n

Узнал, что есть схемы, когда ипотека выгодна. Нужно например брать не на 10 лет, а на максимальный срок, например 20 или 30 лет, тогда:<\/p>\n